Закон о жилье по-абхазски или последний исторический момент

В Абхазии готов новый закон о жилье

Цены на абхазском рынке недвижимости вновь подскочили. Но это не значит, что он стал более цивилизованным Цены на любую недвижимость в Абхазии обычно скачут перед началом каждого туристического сезона. Это и не удивительно. Основной генератор спроса на недвижимость – российский турист, влюбившийся в Абхазию и решивший купить свой кусочек рая. «Несанкционированный» естественными причинами, то есть, началом курортного сезона рост цен происходил лишь дважды: в первый раз по причине объявления соседнего с Абхазией Сочи столицей зимней Олимпиады 2014 года, а второй – прямо сейчас, после признания независимости Россией. Если в первом случае, события как бы не имели прямого отношения к Абхазии, то во втором поднять цены на недвижимость сам Бог велел – страна же теперь признанная.

Уже даже не стоит вдаваться в такие детали, как неконкурентоспособность самих жителей Абхазии на рынке недвижимости своей страны. 90 процентов населения не способны справиться с теми ценами, которые есть теперь. Но если динамика роста цен на недвижимость сохранится еще пару лет, то их общий уровень сравняется с Сочи.

Несколько лет назад риэлтеры считали, что рост цен на недвижимость не оправдывается объективными показателями. То есть, он происходит сам по себе, спрос остается на прежнем уровне. Потому продать дом или кусок земли было трудно. Но в последнее время ситуация изменилась. Рост цен объективно подстегивается растущим спросом.Проблемы в другом. Бурное развитие рынка недвижимости дает, похоже, государству больше проблем, чем дивидендов. Рынок непрозрачен, законодательная база ненормальна, а во многих случаях к рынку недвижимости напрямую пристегивается коррумпированное чиновничество.

Одним словом, институциональное развитие рынка на несколько лет отстает от запросов текущего времени. Раньше это было оправдано. Были времена дикой романтики, когда лет 8-10 назад квартиру в пригородах Сухума можно было купить за 500 долларов. Обалдевшие приезжие скупали квартиры оптом на всякий случай. В принципе, процессы массовой продажи жилья начались сразу после войны и так, что правительству в 1995 году пришлось принять специальное постановление о запрете продажи недвижимости не гражданам Абхазии. Но, как показала практика, этот документ не столько снизил накал страстей вокруг абхазской недвижимости, сколько создал дополнительные коррупционные лазейки. Но времена дикой романтики тем и отличаются от цивилизованных правил игры, что участники такой игры осведомлены о возможных рисках. Собственно, никто жить в квартирах за 500 долларов и не собирался. Это была своего рода лотерея, в которой правда большинство получили неплохие бонусы.

Каким будет рынок после признания, пока никто не знает. Какой объем капитала придет, тоже неизвестно. Так же как никто не знает, насколько изменится спрос. В Абхазии нет агентств, которые занимались бы прогнозированием рынков. Соответственно, вся ценовая политика – это суммы, которые берутся с потолка.

В наиболее престижном регионе курортов Гагра и Пицунды цены на дома с хорошим участком, неподалеку от моря во многих случаях зашкаливают за полмиллиона долларов. А это уже не те инвестиции, которые можно сделать на всякий случай. Тем более, эти дома никак нельзя назвать «готовым бизнесом». Для их переоборудования в то, что может приносить доход, требуются дополнительные вложения. То есть, только за несколько дней, рост цен составил от 20 до 25 процентов.

Сейчас агентства недвижимости фиксируют пик спроса со стороны «последнего вагона» российских спекулянтов недвижимости.
Видимо, сейчас наступил последний исторический момент, когда в Абхазии есть смысл приобрести недвижимость в надежде на ее продажу вследствие банальной разницы в ценах между настоящим и ближайшим будущим.

Уже завтра уровень цен с ближайшими регионами России сравняется настолько, что игра на них будет возможна только при условии грамотного инвестиционного менеджмента, о чем пока еще можно не задумываться. Конечно, сейчас лучшее время для риэлтеров. Их инвестиции гарантированы самым главным образом – завтра не будет войны, и все их имущество не превратится в гору руин. А значит, эти инвестиции не имеют почти никаких рисков. Эту недвижимость гарантированно можно будет продать, конечно, если цены подрастут.

Другой вопрос, какое все это имеет значение для государства. Сверхактивность рынка недвижимости пока не дала государству ни сверхприбылей за счет налогов, ни новых рабочих мест, а значит, ничего не внесла в общее экономическое развитие. Весьма небольшой процент сделок на рынке недвижимости за последние годы повлек за собой реальные инвестиции в развитие приобретенных территорий. Это когда строятся гостиницы, предприятия и т.д. Все остальное – мертвый груз, который ждет следующей очереди покупателей. А значит, эта земля не работает. Конечно, рынок диктует свои условия, и, судя по всему, время простых спекуляций проходит. Но когда государство самоустраняется от регулирования рынка недвижимости в свою пользу, это плохо.

Следующий вопрос, насколько само государство готово к новому этапу развития рынка недвижимости. Это когда приходят инвесторы – девелоперы, готовые создать как раз тот рынок, который будет работать на пользу экономике. Непрозрачность рынка, обилие теневых схем происходит из-за отсутствия нормального законодательства, регулирующего вопросы собственности. В Абхазии в Конституции закреплено отсутствие права частной собственности на землю. Но инвесторов устраивает схема долгосрочной аренды земли на 25 либо 50 лет. Проблема в том, что рассмотрение вопросов, связанных с предоставлением такого права, происходит непрозрачно, а решения принимаются в интересах конкретных лоббирующих групп, и, естественно, и речи нет о конкурсном формате подачи инвестиционных предложений. Но печально даже не это. Земля в этом случае продается, точнее, передается в долгосрочную аренду по вполне рыночным ценам.
В районе Гагра это не менее 700 тыс. долларов за гектар.
Но государство не имеет никакого отношения к этому финансовому пирогу. Имеют отношение чиновники. Новый владелец платит в казну сущие копейки в виде земельного налога и прочих муниципальных платежей. Раньше правительственные чиновники оправдывались тем, что бесполезно проводить конкурс потому, что в условиях блокады, дай Бог, один инвестор вложит деньги. «Лишь бы деньги вложил, создал рабочие места и платил налоги», - такой был базовый аргумент. Кстати, вся нормативно-правовая база, подразумевающая копеечные платежи в бюджет от сделок с недвижимостью и землей осталась неизменной с тех же лет. Тогда, действительно, проводились открытые тендеры с объявлениями в СМИ, но количество претендентов не превышало цифры «1». Но сегодня уже никого не убедишь в том, что «нет инвестора». И, тем не менее, ни о каких тендерах не слышно.

Сегодня Абхазия стоит перед двумя опасными перспективами. Вследствие бешеного спроса на землю в курортных районах и неспособности местного капитала инвестировать в нее, население может оказаться отрезанным от участия в экономическом развитии собственной страны. А государство из-за непродуманной политики, передав в аренду лучшие земли, может не получить за это никакой адекватной компенсации. То есть, земли уйдут под отели, а государство от этого получит копейки.Без сомнения, тема использования экономических ресурсов страны в интересах нации станет в самой ближайшей перспективе темой сложного разговора властей с обществом. Этим летом имел место конфликт в Гагре, когда городские власти были обвинены в незаконных сделках с земельными участками. Общество уже показало, что не готово расстаться со своими ресурсами в интересах группы коррупционеров. Тем более, абхазское общество – это люди, воевавшие конкретно за ту землю, которую теперь пытаются распродать без их участия. Этот аргумент серьезно подогревает недовольство.

Между прочим, документ от 1995 года, о котором упоминалось в начале статьи, до сих пор не отменен. Таким образом, до сего дня действует запрет на приобретение частных домовладений и квартир негражданами Абхазии. Ситуация показала, что адекватным был этот запрет максимум до 2002 года, пока цены не стали более или менее оправданными, а не бросовыми вследствие вооруженного конфликта. В дальнейшем этот запрет прямо способствовал созданию коррупционных схем в структурах, связанных с недвижимостью, от домоуправлений до нотариата. Низкие цены, так или иначе, привлекали граждан России. Более того, вследствие послевоенного бардака, многие местные жители оказались гражданами России, но не Абхазии, то есть, превратились в иностранцев в собственной стране. Это привело к задействованию целого ряда левых схем, которые с удовольствием обслуживались коррумпированными чиновниками.

Но тут ситуация более близка к рациональному решению. Известно, что разработан и ожидает принятия закон, который позволит приобретать не гражданам Абхазии жилье на первичном рынке, либо в восстановленных зданиях. Это позволит сразу убить двух зайцев. С одной стороны, это даст толчок к развитию цивилизованного рынка недвижимости, подразумевающего инвестиции и новое строительство, а с другой, сократит рост цен на старый фонд, сделав его более доступным для местного населения.

Антон Кривенюк
09.09.0808:55

Постоянный адрес:
http://www.segodnia.ru/index.php?pgid=2&partid=42&newsid=6616

Создание клуба "Гагра"

Клуб "Гагра"

Задачи и цели клуба определены и сформулированы.
Приглашаю посетить клуб и, если нет возражений, стать его активным
участником.
Спасибо!

http://clubs.ya.ru/4611686018427388337/

О возможности военных действий в Абхазии

3 Январь 2008 г.
Грузия и РФ не заинтересованы в военных действиях в Абхазии
Грузия и РФ не заинтересованы в военных действиях в Абхазии и Южной Осетии - эксперт
31.12.07 12:14
Грузия и Россия не заинтересованы в эскалации конфликтов в Абхазии и Южной Осетии, считает вице-президент грузинского Фонда стратегических и международных исследований Темур Якобашвили.«Саакашвили понимает, что если начнет военные действия в Абхазии или Южной Осетии, то от него отвернется Запад. США перестанут его поддерживать, он окажется в одиночестве. Россия тоже не начнет военных действий, потому что в этом случае она потеряет хрупкую стабильность на Кавказе», сказал Якобашвили.По его мнению, эскалация конфликта в Абхазии и Южной Осетии будет означать обострение ситуации в северокавказских республиках РФ. «Так что ни России, ни Грузии невыгодно начинать войну. Тем более, что сегодня перед Россией стоят проблемы с Олимпиадой. Ради Сочи-2014 она не будет рисковать в Абхазии», - подчеркнул он. КАВКАЗ-ПРЕСС
==================
Прошу высказать свое мнение!!!На мой взгляд, 40 км до республики, в которой во время Олимпиады может начаться война - недопустимый риск и непродуманное обеспечение безопасности. Выхода два: либо Абхазия присиединиться к РФ, либо границу (временно) перенесут за Бзыпь.Не следует забывать, Пицунда - будущий курорт международного значения: Москва заинтересована в Пицунде, как и в Гаграх
0 комментария(ев) Ссылки на это сообщение
0 комментария(ев)
Ссылки на это сообщение
Ярлыки: Абхазия, Гагра, Грузия, Пицунда, присоединение Абхазии, Россия

15-ая годовщина освобождения Гагры от грузинских войск

03/10/2007 10:12 АБХАЗИЯ, ГАГРА
В эти дни Гагра отмечает 15-летие освобождения от войск грузинских оккупантов.
2-4 октября 1992 года город и весь район были освобождены от оккупационных сил. Освобождение Гагры стало первым военным успехом созданных в ходе войны Вооруженных Сил Абхазии. Город был захвачен грузинскими войсками в первые дни войны после боев 15-19 августа 1992 года. После высадки грузинского десанта и оккупации Гагры государство оказалось в крайне сложной ситуации. Под контролем законных властей оставалась только территория Гудаутского района, а также Пицунда и блокированный грузинскими войсками Ткуарчал. Связь с внешним миром могла осуществляться только через высокогорные перевалы, где нет автомобильных дорог. Абхазия оказалась перед реальной угрозой утраты государственности, а абхазский народ – на грани изгнания и уничтожения. Успешное наступление грузинских войск на Гудаутский район могло завершиться полной оккупацией страны. В этой ситуации освобождение Гагры явилось первоочередной стратегической задачей Вооруженных Сил. Операция началась 1 октября. Особенно ожесточённые бои происходили в районе села Псахара на южной окраине города, а также вдоль всей центральной трассы в Гагре. Несмотря на большие потери, абхазские отряды при поддержке добровольцев КГНК смогли перейти в наступление, а противник отступал вплоть до границы с Россией. 4 октября 1992 года город Гагра и район был полностью освобождён от грузинских войск. Эта победа дала возможность выхода к границе с Россией, и ознаменовала выход из военной блокады, что в итоге повлияло на весь ход войны. Факт военной победы и освобождения города показал, что абхазская армия способна изгнать оккупантов и вести наступательные действия.В эти дни в Гагре проходят мероприятия в честь юбилея освобождения города. В результате полутора месяцев грузинской оккупации крупнейшему курорту Абхазии был нанесен непоправимый ущерб. Несколько десятков мирных граждан были расстреляны оккупантами, многие горожане были убиты в результате повальных грабежей. Некоторые горожане, работавшие в легитимных органах власти, были расстреляны в ущелье реки Жоэквара. Грузинские войска нанесли городу существенный материальный урон. Имущество местного населения либо вывозилось в Грузию, либо уничтожалось. Некоторые районы города и окрестные сёла подверглись массовым грабежам.

При цитировании информации ссылка на Официальный сайт Президента Республики Абхазия обязательна.